piątek, 8 marca 2013

Brand New Day

Ryzyko i Brand New Day!

Szanowni,

Codziennie podejmujemy ryzyka.
Zazwyczaj staramy się je minimalizować, lub uspokajać naszego wewnętrznego tchórza , masą danych mówiących że idziemy w dobrym kierunku - i ryzyko praktycznie nie istnieje.

Cóż - istnieje... zawsze!
Zanim rozwinę myśl - chce wprowadzić was w odpowiedni nastrój - zapraszam wiec do odpalenia:

(Brand New Day by Sting) 

Są takie chwile gdy ... mierzenie ryzyka jest zbytkiem.
W tym tygodniu podjąłem ważną decyzję - zobaczymy jakie będą jej konsekwencje i jak sprawy się potoczą.

Odnośnie giełdy, jak pewnie większość z was zauważyła ostatni tydzień był dla inwestorów błogosławionym.
Zwyżki, odczuwalne dla portfela pozwoliły na kilku walorach podnieć stop losy do wyższych wartości.
Przyznam że gdy patrzeć na sam portfel- również nabiera rumieńców.

Dodatkowo, RPP obniżyła stopy procentowe sprawiając że komunikat o nie opłacalności trzymania oszczędności na lokatach- był podawany nawet w radiu Zet. Sic!!!
Przy obecnej inflacji, szacuje się że realna stopa procentowa oferowana w bankach na lokacie będzie wynosiła jedynie około 3 - max 4% w skali roku!

Jeśli ktokolwiek ma zachciankę by nadal tam trzymać swoje cieżko zarobione i oszczędzone  pieniądze ... proszę- zastanów się ponownie.

Jedną z alternatyw jest oczywiście giełda.. to jasne
Jest jednak jeszcze jedna - obecnie powstając szansa która warto rozważyć.
Mam na myśli  nieruchomości mieszkaniowe pod najem.
Przedstawię krótką kalkulację która pokaże czy ma to sens i kiedy.

Priorytetowa zasada na nieruchomości głosi: lokalizacja !!!!
Jeśli mamy dobrą lokalizację zarówno znajdziemy szybko najemcę , jak i w razie potrzeby szybko sprzedamy nieruchomość.

Na nieruchomościach możemy zarobić na dwa sposoby: na sprzedaży i zwyżce cen, oraz na najmie i czerpaniu pożytków.

Model pierwszy był powszechny około 2006 roku- potem dość mocno się załamał.
Druga sprawa że ciężko tu o zarobek w momencie gdy trzeba wliczać do kalkulacji spready walutowe jako że większość bierze kredyt w walucie.

Drugi model, niby lepszy, ale również ostatnio zagrożony - demograficznie.
pokolenie młodych się wyludnia. Stąd- mniej chętnych Polaków do zamieszkania w nieruchomościach. Coraz częściej, będziemy trafiać przy najmie na klientów z poza Polski.
Jest to element ryzyka.

Zarabianie w drugim modelu jest możliwe, gdy koszt utrzymania miesięcznego nieruchomości jest mniejszy niż przychód z niej generowany.

Innymi słowy: jeśli rata kredytu + czynsz, jest nisza niż czynsz za najem + podatek od nier. - gra jest warta świeczki.

Jeśli użyjemy prostego kalkulatora finansowego (link), i przyjmiemy założenie że nie mamy wkładu własnego i całość bierzemy na kredyt, zaś wartość to 300 tys zł , daje nam to ratę w wysokości około 1800 zł/ mies.

Do naszych 1800 zł dojdzie czynsz: około 400 zł , dojdą media elektroniczne (tel, internet, kablówka) : około 150 zł
Otrzymujemy kwotę wyjściową na poziomie 2350 zł .

Zobaczmy- co możemy za ta kwotę uzyskać na rynku- oto kilka przykładów: (link)

Najczęściej pojawiają się oferty 58-65 m kwadratowych, w dobrze skomunikowanych dzielnicach.
Im dalej od centrum- przy tej cenie- metraż rośnie.

W tym punkcie musimy się zastanowić, czy za 300 tys zł jesteśmy w stanie kupić w dobrej lokalizacji mieszkanie 60 metrowe z garażem. W Warszawie - nie widzę takich ofert.
Może w innych miastach...

Innymi słowy- udowadniam że zakup nieruchomosci jest możliwy, może być dobrym planem- ale jeszcze chwila, jeszcze moment.
Wyczekujmy momentu gdy średnie ceny najmu podskoczą i średnie ceny mieszkań- bardzej opadną.
Na dziś, w wiekszości niercuchomoości to wyliczenie będzie dawało stratę.

Wracając do wątku głównego: Mając dajmy na to 100 tys oszczędności - możemy je dać na lokatę za 4 czy 5% , możemy kupić akcje, możemy również zakupić choćby mała kawalerkę i próbować maksymalnie wiele z niej wydostać w postaci najmu.

Rachunek jest prosty (liczbę za podatków) :

Jeśli włożymy przykładowe 100 tys. na 5% na lokatę, to po roku otrzymamy 105 tys.
Jeśli w akcje , może być różnie- lubię przyjmować założenie 10% rocznie = 110 tys.
Jeśli w nieruchomość i wynajmiemy ją z sukcesem (kawalerka = około 1300 zł/ mies), otrzymujemy po odliczeniu opłat około 800 zł miesięcznie*12= 9600 zł + mieszkanie na własność o zmiennej wartości.

Na rynku akcji, mam wrażenie że obecnie rozpoczyna się właśnie Brand New Day - który da zarobić.
Może nawet więcej niż te 10%
Na rynku nierychomości- jak wykazałam, ten moment jeszcze nie nadszedł.

Nic jednak nie stoi na przeszkodzie by dziś inwestować tam gdzie zyski są, zaś za odłożony grosz- za rok kupić mieszkanie cieszyć się z dodatkowych przepływów na koncie co miesiąc :)

Czego Szanownym serdecznie życze.

Michał Sankowski

LinkWithin

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...